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版权主原创之——生态新城,会成为鬼城吗? [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2013-09-13
— 本帖被 风华爵士本尊 执行提前操作(2013-09-29) —
          近年来,随着楼市的火爆和政绩的冲动,各地政府纷纷大建、快建新城。
          一夜之间,各地新城如雨、蔚为时尚。
   淮安,作为一个典型的三四线城市,也毫不示弱的推出了生态新城、清浦新城、清河新区三大新城。
   表面看起来,各地的新城规划宏大、前景美好,一切看起来,都是那么的欣欣向荣。
   然而,近年来,鄂尔多斯康巴什、曹妃甸、呈贡、营口……一个个的鬼城传说,刺破了新城美丽的皇帝外衣。
   一时之间,关于各地政府好大喜功、不顾实际、只顾政绩的新城冲动,其批评声是不绝于耳。
   那么,淮安的新城又如何呢?会不会也成为一座座鬼城?
   对于这个众多网友关心的问题,爵士查阅了大量资料,试着做一下解读。
   由于篇幅有限,只以淮安最主要的生态新城为例。
   先让我们简单理理生态新城的规划吧:
   新城占地规模:29.77平方公里。
   新城绿化率:51%。
   预计吸引人口:30万。
   功能定位:
          区域层面——长三角北部地区的科技、商务服务中心,重点发展生产性/服务业,突出智力密集型特色。  
          城市层面——淮安市行政文化体育中心、旅游休闲度假中心,建设市级重大公共设施,打造运河文化长廊的重要节点和休闲旅游目的地。
          新区层面——功能复合的滨水生态宜居新城,突出水网密布、生态示范的特征,建设充满活力的生活组团。
   其它诸如发展目标之类的,爵士就不提了,总之,字里行间充满着雄心勃勃、规模宏大、前景美好等字眼。
          然而,事实真的如此吗?
          先来看一组数据:
   根据2010年底,第六次全国人口普查的情况:淮安市户籍人口为5387426人,常住人口为4799889人。
   另外,2000年,第五次全国人品普查时:淮安市的常住人口为5130605人,十年间共减少330716人,年平均降低率0.66%。
          从以上数据可以看出,淮安是一个劳动力输出大市,即便扣除了流入人口,每年净流出人口依然达到近59万人。
          更糟的是,淮安每年的净流出人口呈每年递增趋势,人口外流情况日趋严重。
   那么,爵士就有疑问了。
   一个新城,要想发展起来,最重要的便是吸引到足够的迁入人口。
   众所周知,北、上、广等大城市,人家建设新城容易,那是因为一有强大的经济实力,二有大量的外来人口支撑。
   而淮安,在人口外流如此严重的情况下,你动辄建个新城,就要吸引几十万人口,可这几十万人口从何而来?
   而如果没有充足的人气,你新城规划得再美好,那也只是境花水月、空中楼阁。
   先谈了人口问题,再谈谈就业问题。
   一个新城,把人吸引来了以后,接下来最现实的问题,那就是就业的问题。
   毕竟,是人都要生活,不可能坐吃山空。
   那么,新城为此做好准备了吗?
   从新城的规划中,可以看到,为了解决就业问题,新城有四个定位:科技中心、商务中心、行政文化体育中心以及旅游中心。
   规划看似美好,但爵士认为,多少有点不切实际。
   先说科技中心,众所周知,准安只是一个三、四线城市,2012年,GDP总值和人均GDP,均排在江苏省的第11位,即倒数第3位,仅强于连云港和宿迁,同时,人均  GDP也低于全国平均水平。
   那么,如果薄弱的经济情况,拿什么吸引高科技人才、高新产业集群的进入?
   而相比而言,北、上、广等一、二线大城市,比淮安有优势得多。
   再说商务中心,据爵士多年的观察了解,由于经济规模的有限,淮安市的商业已经相对过剩。
   即使是市中心的大型商业,也并非家家生意火爆。
   新亚、乐天玛特、万达,生意固然红火,但金鹰、五星、苏果等,也只算平平。
   即便是万达,红火的也只是餐饮、娱乐及部分专卖店,万达百货的生意也是十分冷静。
   相对而言,新开的诸如喜来乐、欧倍莎、义乌小商品城等大型商业,生意均十分冷静,大量店铺关门闭业或转让。
   在这种情况下,爵士不太明白,生态新城要以商务立城,底气从何而来?
   第三,行政文化体育中心。
   这个在下文的细分中再作具体分析。
   最后,就是旅游中心。
   众所周知,一个城市,旅游业的发展,跟两大因素有关,城市的知名度,以及景点的知名度。
   作为一个三、四线城市,淮安在全国的知名度很有限。
   而景点的知名度,恐怕也籍籍无名,比较出名的,恐怕就是明祖陵和铁山寺、老子山了,但那是在盱眙,不是生态新城。
   即使是稍有点名气的漕运总督府和周恩来纪念馆,那也是在淮安区,不是生态新城。
   这些年来,淮安旅游业的积弱不振,也说明了淮安发展旅游业的先天劣势。
   那么,生态新城想以生态旅游立城,谈何容易。
   上面,从人口和就业问题分析了一下生态新城面临的一些问题,下面再做一些细致的分析。
   众所周知,生态新城的各个楼盘,用以宣传的优点常有几个: 一、学区,二、省运会,三、市政府,四、    BRT。
   似乎有这几样,生态新城的前景就会一帆风顺,无往不利了,那么,事实又如此吗?
   首先,说说学区。
   市实小和淮中,双优学区,十五年一站式教育,听起来确实挺美的,淮安最顶级的名校啊。
   但事实是,这两所学校,全是分校。
   这也就意味着,仅有少量的管理团队和骨干教师由本校派出,其余都要社会招聘。
   在这种情况下,学校的教学质量如何,可想而知。
   至少没有经过一定年限的积累,这些仓促上马的分校,都算不上什么名校。
   更让人优虑的是,新城规模巨大,但分校的容纳能力却很有限,一旦新城发展成功,那么就有可能出现生源过剩,那么,承诺的双优学区还能否兑现?政府将来可有妥善的考虑?
   次说省运会。
   说句不客气的话,一个省运会的影响能有多大,十分存疑,有多少人愿意花钱买门票去看的?
   更何况,这点可怜的影响力,还要和徐州分享。
   届时,爵士可以断言,大多数比赛的门票都是卖不出去的,政府难免要发放无数赠票,组织什么机关、事业单位人员和学生前往助威,以不至于太过寒碜。
   而省运会一过,那些什么体育馆、游泳馆之类的,恐怕便会归于冷寂。毕竟,连奥运场馆的赛后利用,都是世界性难题,淮安一个三、四线城市,又能有多少大型的赛事和活动呢?
   更何况,这些馆所,还远离中心城区,就算有什么活动或比赛,又有多少人肯去呢?
   所以说,什么体育中心之类的,要打个大大的问号!
   再说市政府。
   市政府要搬到生态新城,说了很久了。
   但中央五年内禁止新建楼台管所的高压政策,却给搬迁带来了很多的变数。
   不过,即便搬迁成功,建成了什么行政中心,又能如何?
   老市政府在健康西路多年,也没见带来多大发展,更何况,老百姓一辈子又有几个人去过市政府?实在关系不大。
   硬说利好,恐怕就是能带动部分公务员就近买房罢了,仅此而矣。
   最后就是BRT。
   也就是所谓的‘快速公交’系统,原说要建好,一个,欢迎省运会,二个,解决生态新城的交通难问题。
   但现在,离省运会只一年了,所谓的BRT,却还是只闻其声,不见其人。
   甚至于,坊间纷纷传闻,因为种种原因,BRT已经无疾而终了。
   而政府,也一直保持沉默,没有任何解释性公告。
   最近,忽然又有‘有轨电车’的所谓论证流传出来,更让人平添不少疑虑。
   可以说,无论是从宏观,还是到微观,生态新城面临的问题都是非常多的,或许,这些问题会在时间和发展中慢慢解决,但无疑,这非常考验政府官员的智慧和能力。
   另外,中国所有新城还有共同的问题,那就是其开发资金大多来源于土地财政,这便极度依赖于房地产市场的兴旺。
   而众所周知,中国的房地产市场已经在高位运行,风险较大。
   那么,一旦中国的整体经济形势出现大的变化,抑或房地产市场出现崩盘或萎靡,中国大量的新城必然会陷入难以为继的尴尬境地,鬼城迭出。
   因此,爵士在这里真诚建议各位朋友:新城,不是能买,但一定要注意一个前提、一个时机。
   一个前提是:刚需性、手头比较紧的购房者,最好慎重购买新城,以避免风险;手头较宽松的购房者,风险承受能力较强,倒是可以考虑做下投资。
   一个时机是:一个新城,只有在人口积聚了五到六成的情况下,才不至于有大的风险,而这时,因为人气已有一定的基础,房价也会处于即将飞腾、而末飞腾的阶段,这时候入市,既可避免风险,也能保证较好的投资收益,保值增值。
   最后,爵士想对中国所有的新城说一声:请稳下脚步,注意风险,慢点走。
   以上皆为一家之言,若有错漏,欢迎广大网友指正。
   
   
   
   原创人:风华爵士
   职  业:楼市评论人、国家注册验房师
   时  间:2013年9月
   Q   Q:707939832
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qinchen 魅力 +10 BRT快速交通看样子是没戏了 2013-09-22
亲亲宝贝1773 魅力 +10 此帖妙哉,楼主,帖子越来越精彩了! 2013-09-22
thisman 魅力 +10 分析的非常有道理 2013-09-22
玉林葱葱 魅力 +26 说的不错 2013-09-19
玉林葱葱 铅角 +26 说的不错 2013-09-19
宇航人 魅力 +5 此帖妙哉,楼主,帖子越来越精彩了! 2013-09-18
海的浪漫 魅力 +10 楼主不愧是资深人士,剖析得非常透彻,功底深厚。市场调研做了不少。真心佩服! 2013-09-18
海的浪漫 铅角 +10 楼主不愧是资深人士,剖析得非常透彻,功底深厚。市场调研做了不少。真心佩服! 2013-09-18
6610023 魅力 +10 楼主分析得有理有据,赞一个! 2013-09-16
6610023 铅角 +2 楼主分析得有理有据,赞一个! 2013-09-16
离线jxbh

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只看该作者 沙发  发表于: 2013-09-13
高位运行,风险较大,空置严重,但还是要普遍投机。跪求接盘的。
离线冰山一角

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只看该作者 板凳  发表于: 2013-09-13
谢谢楼主分享!
离线剑圣

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只看该作者 3楼 发表于: 2013-09-13
         鬼城是存地的了
离线寒蝉

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只看该作者 4楼 发表于: 2013-09-13
谢谢楼主分享!
离线光光

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只看该作者 5楼 发表于: 2013-09-13
分析有理
离线流氓兔

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只看该作者 6楼 发表于: 2013-09-13
分析的有道理。谢谢!
离线20game

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只看该作者 7楼 发表于: 2013-09-13
有幸再次欣赏楼主佳作!受益匪浅!
离线西西pansy

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只看该作者 8楼 发表于: 2013-09-13
有幸再次欣赏楼主佳作!受益匪浅!
离线dcj

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只看该作者 9楼 发表于: 2013-09-13
高手在民间啊!绝对好原创
离线余音

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只看该作者 10楼 发表于: 2013-09-13
这样精彩绝伦的帖子只有在淮安网才能一睹为快!
离线不惑之年

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只看该作者 11楼 发表于: 2013-09-13
高手在民间啊!绝对好原创
离线淮钢一怪

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只看该作者 12楼 发表于: 2013-09-13
Omygod,从没看见过这么好的帖子
离线杨颜墨

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只看该作者 13楼 发表于: 2013-09-13
有幸再次欣赏楼主佳作!受益匪浅!
离线等米下锅

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只看该作者 14楼 发表于: 2013-09-13
谢谢楼主分享!
离线窦你玩玩

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只看该作者 15楼 发表于: 2013-09-14
有道理,淮安房价是中国最低10城市之一
离线6610023

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只看该作者 16楼 发表于: 2013-09-16
楼主分析得有理有据,赞一个!
离线阿四

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只看该作者 17楼 发表于: 2013-09-18
离线辰晨

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只看该作者 18楼 发表于: 2013-09-18
有可能
离线流浪客

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只看该作者 19楼 发表于: 2013-09-18
    
你好、他好、我们大家好!
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