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[数据分析]2015房地产20大预测明年楼市或迎最困难时期 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2014-11-12

日前,世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。

  

分析人士认为,7%的增速是不可持续的,在短期内,2015年将会是一个转折点,过了2015年中国经济有可能加速下行。

  

事实上,每一次中国经济陷入下行周期之时,房地产跟着就由调整转入上行,时间多则2-3年或短则1年半,中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激,让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫,平稳度过。

  

过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。

  

中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”

  

王小广说,楼市下行,政府不会再来一次不负责任的泡沫,那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体来说是全面下行的。初步预测,包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期,会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。

  

国家统计局发布数据显示,9月份70大中城市房价环比无一上涨,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降,创下了历史纪录。分析人士亦表示,最近一年买房的人大部分都亏了。

  

现在来看,2014年已进入最后两个月,那么2015年房价会跌吗?

  

近日,著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测,总结出20条重大行业趋势预测结论。

  

1.未来供给面趋收缩,投资活动趋保守,新开工收缩,2015年供应下降5%。

  

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

  

数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。

  

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任志强此前认为,不是所有的库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,比如鄂尔多斯这样没人的地方,库存就一直都消化不了,但在全国统计中,库存总量会逐渐累积起来。

  

“从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,而且应该还是在上升的。”

  

从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房,2012年计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,“这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”

  

任志强提到,在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套,意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。

  

2.行业库存去化周期在年底出现改善迹象。

  

前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然翻倍。

  

统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,增幅达到86.4%。过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比,最近4年来,全国商品房库存增加了约190%。

  

截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

  

近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。

  

其次,2011年1月26日,我国推出了调控楼市的“新国八条”,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。

  

第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。

  

3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012 年

  

根据中金宏观组预测,2015 全年将有两次降息,而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014 年预测:2.0%),意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015 年房价平稳。

  

预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验,新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。

  

4、2013 年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1 套房的实现。

  

自1998年住房制度全面改革以来,中国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加。1998-2013年,中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元,年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善,人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。

  

在城镇商品住房市场不断发展,居民住房水平不断提高的同时,我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来,保障性安居工程建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大。

  

截至2012年年底,中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。

  

届时中国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。

  

但未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013 年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

  

5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

  

近年来,相对于土地保有量大的城市,不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时,也正在践行大规模的旧城改造。

  

随着之前众多城市旧改项目的经验总结,人们已经普遍意识到,旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合,而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值,往往通过商业早期传递给市场。

  

中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》,明确耕地保护优先原则,将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模;严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。

  

目前,中国土地开发强度总体偏高,建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上,多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。

  

今后,人口500万以上特大城市的中心城区,除了生活用地及公共基础设施用地,原则上不再安排新增建设用地。但是,何谓“生活用地”,是否包括商品房用地;“原则上不再新增供地”如何执行,成为房地产市场的最大悬念。

  

6、2015 年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%,以下第7点成其理由。

  

7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015 年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。

  

8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5 万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。

  

9、9大重点城市数据显示,2015 年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

  

10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为,除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年),限于高基数,我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

  

11、房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖,预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

  

12、存量住房户均超过1 套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套,6.2 亿间,合计209 亿平米。

  

13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。

  

14、进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径

  

纵览各国/地区开发商发展历程,可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。

  

15、开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市

  

基于我们详细数据挖掘结果,40 个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

  

16、从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。

  

纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等)。

  

17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代

  

而同时,美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002 年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。

  

据新华社报道做电商、卖粮油、拍电影……时间如果倒转5年,恐怕很难把这些模式与“高大上”的房地产企业联系起来。在市场风向悄然生变的背景下,向来敏锐的房企巨头自然不会错过任何一丝狭小的空间,新的探索已然拉开序幕。

  

在市场经济条件下,资金向收益高的行业流动是必然趋势。过去十多年里,这个规律在房地产领域表现尤其明显。在高回报的驱使下,各行各业投资者蜂拥而至发电的、挖煤的、卖服装的、做食品的……都想从中分一杯羹。三十年河东,三十年河西。眼下,从房地产企业纷纷“放下身段”开拓其他领域的尝试中,不难嗅出这样一丝气息——这个华丽产业终于告别“躺着也能挣钱”的时代了。此前国家统计局公布的数据,就直观反映出房地产业的现状,前9个月我国商品房销售面积下降8.6%,截至9月末,商品房待售面积比上月增加988万平方米。

  

2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。毋庸讳言,产业链长、带动力强的房地产业,为我国宏观经济长期保持较快增长注入了强大动力。但高度依赖房地产业拉动经济增长,以及这一行业超乎寻常的高增长高收益,也越来越凸现一些弊端。比如,房地产业“钱好赚”让一些企业脚踏实地做实业的驱动力减弱,凭借创新增强市场竞争力的意识不强;在一些投资者因为房产大幅升值获得丰厚回报的同时,更多普通购房者不得不承受房价大幅攀升之痛;特别是我国房地产行业融资结构过度依赖银行信贷资金,其超速发展积聚了一定的金融风险。因此,告别疯狂,告别暴利,回归理性,方是房地产业应有的常态。

  

楼市遇冷,倒逼地产商告别“皇帝女儿不愁嫁”的思维,在主业上深耕细作,挖掘新的增长点。目前,我国的新房和旧房成交比例超过1∶1,已经告别住房绝对短缺时代,多年来房地产业的大规模投资已形成结构性供给过剩,而目前存量住房中有相当一部分的基本公共配套设施有待改善,未来改善型住房需求将会大规模释放。此外,随着生活水平的提高、老龄社会的到来,旅游地产、养老地产等细分领域有着不小的发展空间。据报道,今年东北三省将有20万老人奔赴三亚过冬。如何更好地满足类似“候鸟”老人的住房需求,提供更完备的配套设施,房地产企业不妨多下些功夫。

  

楼市遇冷,也促使房企另辟蹊径,将触角延伸到全新的领域。拥抱互联网成了不少企业共同的选择,比如运用互联网工具拓展自己的业务,牵手旅游网站拓展旅游地产链条,与互联网企业联手卖房。房地产与互联网众筹以及定制的结合,也被视为一种有趣的尝试。互联网思维的精髓就是更贴近消费者,更注重用户体验,拥抱互联网无疑将给房企注入新的生命力。

  

近期发布的“2014福布斯中国富豪榜”透露出有意思的信息:马云凭借阿里巴巴集团在美国上市一举成为新首富,取代了房地产巨头万达董事长王健林。而曾经在这份榜单上占据绝对优势的房地产大佬,被互联网企业掌门人夺去了光彩——后者在前十大富豪中占了半数席位。此消彼长的榜单不仅呈现出房地产业的风光不再,更透过互联网产业的蓬勃发展释放出信号:科技创新越来越成为经济发展的主要推动力,社会财富正加速流向创新型企业和人才。

  

除了互联网,再看房企跨界转型的其他领域,无论医疗、金融,还是材料、影视传媒,都不难看出其力图把握经济转型方向的努力。如此看来,房企的另觅出路,某种程度上传递出一种积极信号:中国经济转型正在步入良性轨道。


离线月下风行

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只看该作者 沙发  发表于: 2014-11-12
本来今年已经是困难时期了!
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