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淮安房价:近期看棚改 远期看产业 [复制链接]

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近来,随着市区不少区域棚改拆迁的重新启动,加之楼市传统旺季“金九银十”到来,相关媒体舆论造势,淮安楼市有了“夏末躁动”的迹象,关注楼市的人又多了。那么,淮安楼市后面会怎么走?是否会出现有些人担心的闪崩?或者是在现有基础上重拾升势呢?今天就简单说说大麦的个人看法。当然了,大麦没有魔法球,无法准确的看到未来。只是一家之言,大家听听就好。
首先,就有人担心的淮安房价会不会闪崩?大麦的观点是不会。原因主要有几个方面:

第一、虽然淮安房价经过了上一轮的大幅上涨,不少地方价格翻倍,但是,此后政府出台调控政策,用行政手段控制价格上涨,目前来看,控制的执行情况还是比较好的,基本上遏制了上涨,热点板块目前的成交价格比高点时,低了10%—20%之间,也就是说,通过行政手段已经实现了房价的调整。

第二、政府的限购政策,一方面打压了市场的投机情绪,减小了市场的短期投资占比,为今后的市场保留了长期购买力,同时,也通过拉长时间有效平缓房价的上涨曲线。

第三、政府的拆迁价格,已经封住了不少板块的底价。虽然,拆迁价格并不必然影响房价的涨跌,但是,政府作为土地市场唯一的控制人,处于相对垄断地位。所以,政府的土地收储价格,往往需要为未来二级市场的开发预留出足够的利润空间。按照,目前淮安水涨船高的拆迁价格,部分热点区域的房价基本很难下跌。

第四、居民可支配的信贷工具已经基本跟上了房价的上涨。这个是什么意思呢?也就是说,公积金或者银行方面给予买房人的信贷工具,无论从额度或者说便利性方面都基本和淮安目前的房价相符。
比如公积金,此前家庭的最高贷款额是50万,然后调整到了60万。而据大麦了解,市区不少效益不错的企事业单位目前公积金的缴存额已经达到三四千,如果是这样的双职工家庭,每个月的公积金缴存就有六七千。那么,购买一百多万的房子,就不会显得那么吃力了。同时,银行对于首套房和改善型住房的首付比例,基本没有调整,也从一个侧面说明银行系统对于目前房子抵押价值的认可。


既然淮安的房价不会出现闪崩,那么,后期是否会出现上涨呢?大麦的观点是:今后淮安楼市的板块分化会逐步加剧,很难再出现齐涨共跌的情况。比如,在此前的一两个月,水渡口板块的茂华、郦城以及新城的金奥都出现提高购房门槛且“一房难求”的局面。
但是,在城南一些楼盘的开发商则悄然的降低首付的比例进而“变相降价”。所以,淮安的房价在经过一轮狂飙突进的上涨,同时,有了政府调控这个冷静期后,很多购房者不再盲目抢房,而是更加有针对性的选房。所以,一些此前因为供需失衡而跟涨的楼盘,必然遭遇调整的压力。
与此同时,一些潜力板块则依然有调整之后,再创新高的能力,特别是目前部分一手房和二手房价格出现倒挂的区域,一旦政府退出限购,那么,两者之间的价差很快将会被抹平。所以,买房的时候不要因为某个楼盘难买,就轻言放弃,进而选择容易买的楼盘。有时候难买自有其难买的道理。毕竟天下攘攘,皆为利往。
最后,说一个个人的判断,淮安的房价短期的影响因素和棚改拆迁有很大的关系,毕竟淮安作为三线城市,在外流人口有限的情况下,房价的扰动因素很大程度上和内部要素的重新整合有很大关系。
而长期来看,则和产业配套和布局有关系,更具体来说,就是随着实体经济的发展,能提供多少高质量就业岗位。因为人们都会逐步居住在距离工作单位较近的地方。新城东片区有市政府和不少优质学校存在,这就比较容易提供较好薪酬待遇的岗位。而水渡口广场是金融集聚区,也能够批量产生薪酬较高的岗位。比如,家里有孩子在外地读大学,毕业后回到淮安工作,考取了公务员,那么,家里人在哪里给他买房子的可能性更大呢?其实,顺着这条线仔细思考也不难发现一些有潜力的区域。

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离线老才臣

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只看该作者 沙发  发表于: 09-11
公积金缴存每月三四千????还大多数企业????是淮安吗?

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儿子第一丈夫第二
离线18936504706
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只看该作者 板凳  发表于: 09-11
请问,淮安谁家企业给员工缴34千的公积金?

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只看该作者 3楼 发表于: 09-16
老才臣:公积金缴存每月三四千????还大多数企业????是淮安吗? (2017-09-11 08:08) 

事业单位

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只看该作者 4楼 发表于: 09-16
18936504706:请问,淮安谁家企业给员工缴34千的公积金? (2017-09-11 23:27) 

事业单位是有的

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只看该作者 5楼 发表于: 10-02
公积金6k厉害了

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