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[购房功略]政策法规——房屋登记办法 [复制链接]

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离线枫之宇
 

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2010-12-15
— 本帖被 管理员4 从 淮安房产 移动到本区(2012-08-01) —
《房屋登记办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容,调整和完善了现有登记规定。《办法》共设置了六章98条规定,并在以下几个方面体现出了新的内容。一是坚持“登记为民”原则,注重可操作性,方便群众办理。如登记依申请而启动,明确登记时限,对登记申请人的告知等方面的规定,均体现了该原则。二是确立和细化了房屋登记簿制度。明确了房屋登记簿是物权归属和内容的根据,明确了现有的登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机构的审查职责。四是细化了《物权法》规定的登记类型。

    《房屋登记办法》(以下简称《办法》)将于2008年7月1日起施行。《办法》是根据《物权法》的相关规定制定的,它给购房者或房屋所有人带来什么样的好处?
    登记簿是房屋真正的“身份证”
    《办法》:第二条 本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
    第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
    解读:按照《物权法》的要求,登记簿首次现身房屋登记,房产证不再是房屋的唯一合法凭证,登记簿才是房屋真正的“身份证”,当房产证与登记簿不一致时,必须以登记簿为准。换言之,房屋到底属于谁,以登记簿记载的权利人为准。
    相关人士进一步解释,比如,今后夫妻双方买房,如果只登记一方名字,则不视为共有财产,登记方单方享有对该房屋的处置权利,登记机关无需再考虑隐性共有人问题。
    只签合同,房子不算属于你
    《办法》:第五条第二款 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。
    解读:这一款是按照《物权法》要求确定的,它强调了登记的效力。比如:甲与乙订立买卖合同,将自己的房产转让给乙,乙按合同规定预付房款,同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商欲买甲的房产,价格比乙略高,甲转而将房产卖给丙,并与丙一起办理了房产过户登记,领取了房产证。
    根据相关规定,法律保护丙对该房产的所有权,而乙对该房产不享有所有权,他只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。因此,签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续,不办理登记,即使已经占有或使用了所买卖的房屋,也不能取得所有权。
    预告登记可防止一房多卖
    《办法》:第六十七条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:预购商品房;以预购商品房设定抵押;房屋所有权转让、抵押;法律、法规规定的其他情形。
    第六十八条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。
                   房管部门权威解读《房屋登记办法》
  
    解读:预告登记,是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,也就是后面的买卖不能算数。
    比如,甲看中了一楼盘的某套房,他在签订购房合同时,并在合同中约定对这套房进行预告登记。经预告登记后,开发商就不能将该房另售他人。
    二手房的转让也可借鉴。比如张三将房屋以32万元卖给李四,虽然李四交了定金,双方也签订了合同,但几天后王五愿意出35万元购买,张三于是单方面违约,将房卖给了王五。
    相关人士表示,7月1日以后,这种情况就会改变。如果李四担心张三反悔,在与张三签订合同后,按合同约定到房管部门进行预告登记,张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。
    城市户口的人群买“小产权房”不办登记
    《办法》:第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。
    《办法》:第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
    解读:在以前,《城市管理法》对国有土地上的房产有明确的登记办法,但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定,相关的操作只能参照国有土地上的房产登记办法。从7月1日以后,不管是国有土地上的还是集体土地上的房产,一律都要进行统一登记。
    在南京曾出现过在集体土地上开发建成的“小产权房”,由于价格较低,吸引了不少城市居民前去购买。《办法》规定明确,集体土地上的房产转让,只能在集体经济组织成员之间内部转让,不能转让给之外的人群。城市户口的人群即使买后也不能办理房屋登记。
    登记公共设施可明确所有权
    《办法》:第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
    解读:《办法》还将登记延伸到小区,主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现,有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。
    相关人士介绍说,其实在众多的小区,绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的,哪些是开发商的。对建筑物区公共所有权进行登记,可极大减少开发商和业主对此产生的争议。

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只看该作者 沙发  发表于: 2011-09-11
  
老板来两斤真心,拿回家喂狗~~~~
离线26世纪

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只看该作者 板凳  发表于: 2013-01-14
离线乐乐77888

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只看该作者 3楼 发表于: 2013-03-20
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